Skipulag leysir úr læðingi verðmæti fasteigna og lands

Þéttbýli og borgir eru afsprengi fyrirbæris sem þýða má sem samsöfnunarhagkerfi, eða agglomeration economy upp á enska tungu. Þau eru skilgreind sem landfræðilegar og félagsfræðilegar einingar þar sem ákveðnar staðsetningar öðlast samkeppnishæfni og styrkleika til framleiðslu, neyslu og dreifingar.

Landverðmæti, eða öllu heldur verðmæti staðsetningar, er megineinkenni allra samsöfnunarhagkerfa. Án þess yrði ekkert þéttbýli, því annars væri enginn hvati til samsöfnunar á öllum þeim grunnþáttum sem einkennir þéttbýlið. Landverðmæti er einnig sá megindrifkraftur í mótun þéttbýlisins og ræður mikið til formi þess og virkni, auk ótalmargra annarra þátta. Allir eru þessir grunnþættir hennar í stöðugum viðskiptum við hver við annan um bestu mögulegu nýtingu.

Það er sennilega alveg rétt að skipulag hafi áhrif á verðmæti lands og fasteigna. Það eru í sjálfu sér engin ný sannindi. En það er mikilvægt að gera sér grein fyrir því að skipulag ræður ekki verðmætinu. Skipulag getur einungis haldið niður verðmætinu, nema um sé að ræða einhvers konar idealskipulag sem getur kortlagt allar mögulegar óskir og þrár þeirra aðila sem markaðinn mynda og stýrt fullkomlega framboði af þeirri vöru sem um ræðir.

Það sem ræður verðmætinu er grundvallar hagfræði. Framboð og eftirspurn af þeim vörum eða gæðum sem grundvalla samsöfnunarhagkerfið. Og í tilfelli þeirra er um að ræða nánast óendanlega margar vörur, jafnt efnislegar sem huglægar, á markaði þar sem óskir og þrár viðskiptavinarins eru jafn fjölbreyttar og þeir eru margir. Og nánast ómögulegt mannlegri getu að kortleggja þannig að unnt sé að skila sömu niðurstöðu og frjáls markaður.

Skipulag býr því ekki til verðmæti, en gott skipulag getur leyst það úr læðingi. Lélegt skipulag heldur því aftur niðri. Og enn lélegra skipulag framkallar mikil ytri áhrif af viðskiptum með helstu vörur og verður mjög ósjálfbært. En ekkert mannlegt skipulag gæti framkallað hámarksverðmætanýtingu. Eini raunhæfi kosturinn að því markmiði væri að leggja niður miðstýringu í gegnum skipulag, og takmarka hlutverk þess við samræmingu og skilgreiningu á sanngjörnum leikreglum. Leikreglum sem tryggja réttindi hvers og eins og hindra óæskileg ytri áhrif. 

Skipulag hefur áhrif á verðmæti fasteigna og lands